離婚時の財産分与で住宅ローンが残っている場合、いろいろな要素が複雑にからみ合いますよね。

例えば、
不動産の名義は誰か？　ローン名義は誰か？
売却するのか？　どちらかがそのまま居住するのか？　所有権は移転させるのか？　その後のローンは誰が負担するのか？　さらに夫には借金があるとか、失業中だとか……
などなど、事情が複雑にからみあっていて、とても一筋縄ではいきません。

先日、こんな電話相談がありました。協議離婚したばかりの３０代の女性からです。
彼女は、住宅の所有権を夫から移転してもらい、ローン名義は夫のまま支払いを続ける約束で離婚したそうです。
でも、最近、元夫の会社の業績が悪化しているという話を聞いて、すごく不安になってきたとのこと。もし夫が支払いを滞納して支払不能になったら、ローンの抵当権が実行されて妻は住宅を失うことになります。
こんな場合、奥さんにとって、どうするのが一番リスクが少ないんでしょうか？

　さうですね。住宅名義を夫から妻に移してローン名義は夫のままで、いふのは難しいでせう。そもそも住宅ローンは、「所有者＝ローン名義人」であることが基本。抵当権付きのマンションの所有権の移転を、金融機関がおいそれと認めてくれるとは思へません。

となると、だうしても妻がマンションの名義を移したいのであれば、
①残債について、受け取った不動産を担保として、元夫を債務者、元妻を物上保証人とするローンを新たに組む
②元妻が自分で残債分のローンを新規に組むか、元夫のローンを月々の慰謝料＋自力でぐわんばって返済していく
しかないのではないでせうか。
でも、別れた夫が、生活費や養育費を、将来ずっと支払ってくれるものかだうか、はなはだ疑問です。冷静に考へて自己返済が困難だと判断するならば、現段階で住宅を売却し、それをベースに新規巻き直すことを考へるべきではないでせうか。残債がどれぐらい残ってゐるのかは分かりませんが、そんな夫をチョイスしたのは他ならぬ自分自身。基本的には元夫に頼らないで生きていく覚悟で、新たな一歩を踏み出すことをおすすめします。

　三田です。ちょっと調べてみたら、不動産の名義だけ妻に変更はできるみたいですね。
所有権を自分に変更したから安心していた女性から、元夫がローン滞納したから銀行から抵当権実行、競売されそうだという相談もよく聞きます。

所有権持ってても、残念ながら抵当権には対抗できない、…みたいな回答にならざるを得ないみたい。
これって、随伴性とかそういう性質が関係してるんですか？

　さうですね。抵当権つきの土地の所有権が移転すると、所有権とともに担保権も移動（随伴）することになりますね。
無論、抵当権付きだから譲受人の地位はとても不安定なものになります。銀行に抵当権消滅請求をするか代価弁済といふことになるけど、奥さんに十分な資力があるとは思へないから、どちらも難しからうと思ひます。